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Imposition des plus-values immobilières : les changements au 1er septembre 2013

Une instruction du ministère de l’économie et des finances précise les modalités de la réforme de l’imposition des plus-values immobilières qui sera intégrée au projet de loi de finances pour 2014.

Ces nouvelles mesures sont applicables dès le 1er septembre 2013. Elles concernent les ventes réalisées à compter du 1er septembre 2013, à l’exclusion de celles des terrains à bâtir.

À compter de cette date, les ventes de biens immobiliers bénéficient d’une exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu, au bout de 22 ans seulement au lieu de 30 ans actuellement.

L’exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) va intervenir de manière progressive chaque année et sera totale (comme auparavant) au bout de 30 ans.

De plus, pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de ces ventes.

La vente de la résidence principale reste quant à elle totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

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Plus-values immobilières : la réforme au 1er février 2012

Toutes les ventes de biens immobiliers réalisées à partir du 1er février 2012, à l'exception de la résidence principale, sont concernées par la nouvelle loi.

Précisons que les ménages qui achètent pour la première fois leur résidence principale et qui, pour se constituer un apport, vendent une résidence secondaire ou un bien locatif échapperont  à cette nouvelle taxe, à condition que l'achat ait lieu au maximum deux ans suivant la vente.

 

Allongement du délai d'abattement

Désormais, il faudra détenir un bien pendant 30 ans pour être totalement exonéré d'impôt sur les plus-values (contre 15 ans jusqu'au 31 janvier 2012).

 

Modification du barème d'abattement

Il faut attendre plus longtemps pour bénéficier d'un abattement significatif. Ainsi, à partir du 1er février 2012, au bout de 15 ans de détention, l'abattement sera de 20% et de 36% à partir de 20 ans de détention (voir tableau).

Durée de détention

Taux d'abattement

par année de détention
de 0 à 5 ans 0 %
de 6 à 17 ans 2 %
de 18 à 24 ans 4 %
de 25 à 30 ans 8 %

 

Modification du taux d'imposition aux plus-values

Le taux de prélèvements sociaux est passé de 12,30% à 13,50%.

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Option pour la TVA des locations de locaux nus à usage professionnel

  • L'option est formulée pour une durée indéternminée assortie d'une période minimale de 9 ans et ne se renouvelle plus par tacite reconduction pour une période d'égale durée. A défaut de dénonciation au terme de la période d'option, l'option pour la TVA continue à produire ses effets.

 

  • L'option est possible avant l'acquisition de l'immeuble destiné à la location.

 

  • L'option continue à produire ses effets en cas de changement de propriétaire de l'immeuble affecté à la location.

 

  • Le droit à déduction s'exerce à compter de la date de l'option et non à compter de la date de prise d'effet de l'option.

 

 

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Déficit foncier : règles d’imputation

Régime général

 

Les déficits découlant de dépenses, elles-mêmes déductibles des revenus fonciers, autres que les intérêts d’emprunt, s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €.

 

La partie du déficit excédentaire ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne pourront être imputées que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

Dans le cas où le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10.700 €), l’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

 

Le régime d’imputation sur le revenu global n’est pas optionnel. Il s’applique automatiquement des lors qu’un déficit foncier est dégagé au cours d’une année.

 

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquées.

 

Lorsque cette condition n’est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des 3 années années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non imputation du déficit sur le revenu global.

 

Aucune remise en cause n’est effectuée en cas de décès, invalidité ou perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble ayant généré le déficit.

 

Il convient de préciser que lorsque l’immeuble appartient à une société, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global d’un associé est conditionnée à la double condition d’affectation de l’immeuble à la location par la société pendant 3 ans et de conservation des parts de la société par l’associé pendant le même délai.

 

Régimes particuliers

 

Dans certains cas prévus par la loi, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant ou dans une limite supérieure à 10.700 € (Périssol, secteur sauvegardé, immeubles historiques…) 

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Entreprise individuelle : insaisissabilité du patrimoine immobilier

 L’entrepreneur individuel peut protéger son habitation principale ainsi que tout bien foncier bâti ou non bâti non affecté à son usage professionnel des poursuites des créanciers professionnels (c. Com. Artl. L526-1). 

Pour ce faire, le chef d’entreprise doit, sous peine de nullité, faire une déclaration d’insaisissabilité chez un notaire qui contient la description détaillée des biens non affectés à son usage professionnel.

 

La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a étendu cette protection réservée à l’origine à l’habitation principale du chef d’entreprise à tous ses biens immobiliers.

 

Cette faculté  ne protège toutefois que contre les dettes contractées par l’exploitant à l’occasion de son activité professionnelle et postérieurement à cette déclaration.