Imposition des plus-values immobilières : les changements au 1er septembre 2013

Une instruction du ministère de l’économie et des finances précise les modalités de la réforme de l’imposition des plus-values immobilières qui sera intégrée au projet de loi de finances pour 2014.

Ces nouvelles mesures sont applicables dès le 1er septembre 2013. Elles concernent les ventes réalisées à compter du 1er septembre 2013, à l’exclusion de celles des terrains à bâtir.

À compter de cette date, les ventes de biens immobiliers bénéficient d’une exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu, au bout de 22 ans seulement au lieu de 30 ans actuellement.

L’exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) va intervenir de manière progressive chaque année et sera totale (comme auparavant) au bout de 30 ans.

De plus, pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de ces ventes.

La vente de la résidence principale reste quant à elle totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

Plus-values sur cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux réalisées par les particuliers

Remplacement de l'exonération par un report d'imposition

 

Suppression de l'abattement général pour durée de détention

Les gains nets de cession à titre onéreux de valeurs mobilières et de droits sociaux réalisés par des personnes physiques sont imposés à l'impôt sur le revenu au taux de 19% (plus prélèvements sociaux).

Sous conditions, les gains relatifs aux cessions d'actions, de parts de sociétés ou de droits démembrés portant sur ces actions ou parts peuvent être réduits d'un abatemment.

L'abattement est fixé à 1/3 du montant du gain net, lorsque les titres ou droits cédés ont été détenus plus de 6 ans et moins de 7 ans et à 2/3 pour une détention de plus de 7 ans et de moins de 8 ans. L'exonération est totale quand les titres ou droits cédés ont été détenus depuis plus de 8 ans révolus.

Ce dispositif d'abattements est supprimé et remplacé par un mécanisme de report d'imposition de la plus-value. Le mécanisme d'abattement est cependant maintenu si la cession est réalisée dans le cadre d'un départ en retraite.

 

Mise en place d'un mécanisme de report d'imposition

Un mécanisme de report d'imposition de la plus-value réalisée lors de la cession des titres est institué.

L'option pour le report d'imposition est facultative et subordonnée à une demande du contribuable. La demande peut être formulée par les contribuables qui satisfont à l'ensemble des conditions énoncées ci-après :

  • Le report d'imposition ne s'applique qu'après 8 ans de détention des titres cédés.

Le délai de détention est décompté à partir du 1er janvier de l'année d'acquisition ou de souscription des titres. Il n'est plus décompté à partir du 1er janvier 2006.

Les titres ou droits détenus par le cédant doivent avoir représenté de manière continue pendant les 8 années précédant la cession au moins 10% des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de la société dont les titres ou droits sont cédés.

La société en question doit être passible de l'impôt sur les sociétés ou soumise sur option à cet impôt. Elle doit exercer une activité opérationnelle et cette activité doit avoir été exercée de manière continue pendant les 8 années précédant la cession.

  • Une fraction de la plus-value doit être réinvestie en titres de sociétés.

Le produit de la cession des titres ou droits doit être investi dans un délai de 36 mois et à hauteur de 80% du montant de la plus-value, net des prélèvement sociaux, dans la souscription en numéraire au capital initial ou dans l'augmentation de capital en numéraire d'une société qui respecte les conditions énoncées ci-dessus.

Les titres représentatifs de l'apport en numéraire doivent être libérés au moment de la souscription ou de l'augmentation de capital ou au plus tard à l'issue du délai de 36 mois, et représenter au moins 5% des droits de vote et des droits dans les bénéfices sociaux de la société.

Le contribuable, son conjoint, leurs ascendants et descendants ou leurs frères et soeurs ne doivent ni être associés de la société bénéficiaire de l'apport préalablement à l'opération d'apport, ni exercer des fonctions de direction au sein de ladite société, depuis sa création et pendant une période 5 ans suivant la date de réalisation de l'apport.

  • Après 5 années supplémentaires, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise.

L'exonération est acquise avant l'expiration du délai de 5 ans en cas de licenciement, d'invalidité, de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune ou en cas de liquidation judiciaire de la société.

 

Le non-respect d'une seule des conditions d'application du report d'imposition est sanctionné par la taxation immédiate de la plus-value. Un intérêt de retard sera décompté à partir de la date à laquelle l'impôt aurait d^s être acquitté.

 

Maintien de l'abattement en cas de départ en retraite

 

Sous certaines conditions, les plus-values de cessions réalisées dans le cadre d'un départ en retraite peuvent actuellement bénéficier de l'abattement pour durée de détention.

Ces règles ne sont pas modifiées. L'abattement pour départ en retraite continue de s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2013 aux conditions prévues par les textes actuellement en vigueur.

Il est rappelé que l'abattement ne s'applique pas pour le calcul des prélèvements sociaux. Cette règle est également inchangée.

 

 

Plus-values immobilières : la réforme au 1er février 2012

Toutes les ventes de biens immobiliers réalisées à partir du 1er février 2012, à l'exception de la résidence principale, sont concernées par la nouvelle loi.

Précisons que les ménages qui achètent pour la première fois leur résidence principale et qui, pour se constituer un apport, vendent une résidence secondaire ou un bien locatif échapperont  à cette nouvelle taxe, à condition que l'achat ait lieu au maximum deux ans suivant la vente.

 

Allongement du délai d'abattement

Désormais, il faudra détenir un bien pendant 30 ans pour être totalement exonéré d'impôt sur les plus-values (contre 15 ans jusqu'au 31 janvier 2012).

 

Modification du barème d'abattement

Il faut attendre plus longtemps pour bénéficier d'un abattement significatif. Ainsi, à partir du 1er février 2012, au bout de 15 ans de détention, l'abattement sera de 20% et de 36% à partir de 20 ans de détention (voir tableau).

Durée de détention

Taux d'abattement

par année de détention

de 0 à 5 ans 0 %
de 6 à 17 ans 2 %
de 18 à 24 ans 4 %
de 25 à 30 ans 8 %

 

Modification du taux d'imposition aux plus-values

Le taux de prélèvements sociaux est passé de 12,30% à 13,50%.